Bạn cần tư vấn thêm? Nhắn Real Ad Property qua Zalo
Real Ad gửi danh sách nhà phù hợp và tư vấn miễn phí cho bạn
Nhắn Zalo NgayLiên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ toàn diện trong hành trình đầu tư của bạn.
Liên Hệ NgayNếu bạn đã từng đi đấu giá nhà ở Melbourne, bạn biết cảm giác căng thẳng khi giá bị đẩy lên vượt xa ngân sách. Nhưng không phải mọi căn nhà đều được bán qua đấu giá hay rao trên các trang web bất động sản. Có một thị trường "ngầm" mà nhiều người Việt tại Úc chưa biết cách tiếp cận — đó là thị trường off-market.
Bài viết này sẽ giải thích off-market là gì, tại sao người bán chọn hình thức này, và quan trọng nhất — làm thế nào bạn có thể tiếp cận các căn nhà off-market tại Melbourne để mua được nhà với giá hợp lý hơn.
Off-market (hay còn gọi là "silent listing" hoặc "pocket listing") là hình thức bán bất động sản mà căn nhà không được quảng cáo công khai trên các trang như Domain, realestate.com.au, hay bảng hiệu trước nhà. Thay vào đó, thông tin về căn nhà chỉ được chia sẻ riêng giữa agent và một nhóm nhỏ người mua tiềm năng.
Theo thống kê ngành bất động sản Úc, ước tính khoảng 15-20% giao dịch nhà tại Melbourne diễn ra dưới hình thức off-market. Tỷ lệ này có thể cao hơn ở các khu vực cao cấp như Toorak, South Yarra, hay Brighton.
Điểm mấu chốt: nhà off-market không có nghĩa là nhà kém chất lượng hay có vấn đề. Ngược lại, nhiều căn nhà off-market thuộc phân khúc cao hoặc nằm ở vị trí đắc địa — người bán đơn giản là không muốn rao bán công khai.
Hiểu lý do người bán chọn off-market giúp bạn nắm bắt cơ hội tốt hơn. Dưới đây là những lý do phổ biến nhất:
Nhiều chủ nhà không muốn hàng xóm, đồng nghiệp, hay người quen biết họ đang bán nhà. Điều này đặc biệt phổ biến trong các trường hợp ly hôn, khó khăn tài chính, hoặc đơn giản là người bán muốn giữ kín chuyện cá nhân.
Bán nhà qua đấu giá tại Melbourne có thể tốn $5,000 đến $15,000 tiền marketing — bao gồm chụp hình chuyên nghiệp, quảng cáo trên Domain và realestate.com.au, bảng hiệu, tờ rơi. Với off-market, người bán tiết kiệm được khoản này.
Một số chủ nhà muốn "dò" thị trường trước. Nếu có người mua trả giá hợp lý, họ bán luôn. Nếu không, họ mới đưa lên quảng cáo chính thức. Đây là cơ hội vàng cho người mua biết cách tiếp cận sớm.
Open home hàng tuần, dọn dẹp nhà liên tục, và chờ đợi ngày đấu giá có thể kéo dài 4-6 tuần. Nhiều người bán — đặc biệt gia đình có trẻ nhỏ hoặc người già — muốn bán nhanh gọn mà không phải trải qua quy trình rườm rà này.
Đối với người mua, nhà off-market mang lại nhiều lợi thế mà thị trường công khai không có:
Đây là lợi thế lớn nhất. Khi một căn nhà được rao trên Domain, hàng chục đến hàng trăm người quan tâm. Tại buổi đấu giá, bạn có thể phải cạnh tranh với 5-10 người mua khác. Với off-market, bạn có thể là một trong chỉ 2-3 người được giới thiệu căn nhà. Ít cạnh tranh đồng nghĩa với giá không bị đẩy lên quá cao.
Không có áp lực đấu giá, không có đám đông tạo hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ). Bạn và người bán thương lượng trực tiếp dựa trên giá trị thực của căn nhà. Nhiều nghiên cứu cho thấy nhà off-market thường được mua với giá thấp hơn 5-10% so với nhà tương tự bán qua đấu giá.
Đấu giá buộc bạn quyết định trong vài phút dưới áp lực tâm lý cực lớn. Với nhà off-market, bạn thường có vài ngày đến một tuần để xem xét, kiểm tra building inspection, tham khảo ý kiến gia đình, và đàm phán điều khoản. Nếu bạn từng trải qua cảm giác đã tìm nhà nhưng chưa mua được, off-market có thể là giải pháp.
Khi không có cạnh tranh gay gắt, bạn có thể đàm phán settlement dài hơn, yêu cầu sửa chữa, hoặc thêm điều kiện bảo vệ quyền lợi — những điều gần như không thể đạt được khi mua qua đấu giá.
Đây là phần quan trọng nhất. Nhà off-market không rao trên mạng, vậy làm sao bạn tìm được?
Đây là cách hiệu quả nhất để tiếp cận nhà off-market. Buyer's agent là người đại diện cho bạn — người mua — trong quá trình tìm và mua nhà. Khác với selling agent (đại diện người bán), buyer's agent làm việc vì lợi ích của bạn.
Buyer's agent chuyên nghiệp có mạng lưới quan hệ rộng với hàng trăm selling agent trên khắp Melbourne. Khi có căn nhà off-market phù hợp, selling agent sẽ liên hệ trực tiếp với buyer's agent trước khi rao công khai. Đây là lý do vì sao người mua có buyer's agent luôn được ưu tiên tiếp cận nhà off-market.
Nếu bạn biết rõ khu vực mình muốn mua, hãy liên hệ trực tiếp với các selling agent hoạt động trong vùng đó. Cho họ biết bạn đang tìm kiếm gì, ngân sách bao nhiêu, và bạn đã có pre-approval từ ngân hàng. Agent sẽ đưa bạn vào danh sách ưu tiên khi có nhà off-market.
Tuy nhiên, cần nhớ rằng selling agent đại diện cho người bán, không phải bạn. Thông tin bạn chia sẻ có thể được dùng để đàm phán giá cao hơn. Đây là lý do nhiều người chọn đi qua buyer's agent thay vì tự liên hệ.
Với các dự án mới (off-the-plan hoặc vừa xây xong), developer thường bán một số căn cho khách quen hoặc đối tác trước khi rao công khai. Nếu bạn có mối quan hệ với developer hoặc thông qua buyer's agent có mạng lưới developer, bạn có thể mua được căn tốt nhất trong dự án trước khi người khác biết.
Trong cộng đồng người Việt tại Melbourne, thông tin về nhà bán đôi khi lan truyền qua bạn bè, họ hàng, hoặc các nhóm cộng đồng. Tuy nhiên, cách này phụ thuộc vào may mắn và không có hệ thống. Bạn không nên dựa hoàn toàn vào truyền miệng để tìm nhà off-market.
Góc nhìn từ Real Ad: Phần lớn người Việt tại Úc mua nhà theo cách truyền thống — lên Domain, đi xem nhà cuối tuần, rồi đấu giá. Nhưng thị trường off-market là nơi những giao dịch tốt nhất diễn ra. Tại Real Ad, chúng tôi duy trì mạng lưới quan hệ với hơn 200 selling agent trên khắp Melbourne, giúp khách hàng tiếp cận nhà off-market trước khi chúng được rao công khai. Nhiều khách hàng của chúng tôi đã mua được nhà off-market với giá thấp hơn thị trường từ 5-8%, và quan trọng hơn — không phải chịu áp lực đấu giá.
Mua nhà off-market không phải lúc nào cũng hoàn hảo. Bạn cần lưu ý:
Để nắm bắt cơ hội nhà off-market khi nó xuất hiện, bạn cần chuẩn bị trước:
Off-market không phải là bí mật — nhưng nó đòi hỏi bạn phải có mạng lưới và sự chuẩn bị. Tóm lại:
Nếu bạn đang tìm hiểu về mua nhà tại Melbourne và muốn tiếp cận thị trường off-market, hãy liên hệ với Real Ad để được tư vấn. Chúng tôi sẽ giúp bạn tìm được căn nhà phù hợp — kể cả những căn mà bạn không tìm thấy trên bất kỳ trang web nào.